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土地区画整理事業

土地区画整理事業とは

土地区画整理事業とは、都市計画区域内の土地について、

  1. 公共施設の整備改善及び
  2. 宅地利用の増進を図るため

土地の区画形質の変更及び公共施設の新設又は変更に関する事業と定義され、いわゆる都市基盤整備には欠かせない事業といわれています。
簡単に、事業の内容を説明しますと以下のとおりです。

土地区画整理事業を説明したイラストです(国土交通省都市・地域整備局市街地整備課平成19年度土地区悪整理事業関係予算概要より)。区画前各々の土地を換地し、減歩することで区画を整理すると共に、道路や公園等の用地を整備したり(公共減歩)、売却して事業費にするための保留地を用意する(保留地減歩)事業です(国土交通省都市・地域整備局市街地整備課平成19年度土地区悪整理事業関係予算概要より)。

資金構成

収入
公共側の支出
道路特会補助(都市計画道路の整備費相当額)
一般会計補助(公共設備の整備費等相当額
公共施設管理者負担金(公園等の用地費相当額)
保留地処分金
支出
  • 道路等の公共施設整備費
  • 建物等の移転・移設補償費
  • 宅地の整地費
  • 調査・設計費、事務費
  • ※原価保障地区の場合は減価補償費

地権者は減歩により都市計画道路や公園等の用地を負担します。一方で国庫補助により投入される都市計画道路等の用地費に相当する資金は、宅地の整地費等に充当され、地権者に還元されます。

当社の土地区画整理事業の特長

当社の得意とする分野は、既成市街地等の土地区画整理事業です。

例えば、施行後の公共用地率が大きい地区等においては、宅地の平均単価は上がるものの、地区全体の宅地総価額が減少します。このような地区を「減価補償地区」といい、総価額の減少分が「減価補償金」として交付されます。

しかし、現実の事業においては、減価補償金相当額をもってあらかじめ宅地を先行買収し、公共用地に充てることにより、従前の宅地総価額を小さくし、減価補償金を交付しなくても済むよう対応しています。

減価補償地区とは?:土地区画整理前と比べ土地区画整理後の宅地総価額が下がった場合、金銭による補償が必要である地区が減価補償地区であることを説明したイラストです(国土交通省都市・地域整備局市街地整備課平成19年度土地区悪整理事業関係予算概要より)。

既成市街地における土地区画整理事業

ところで、既成市街地における土地区画整理事業は、減価補償地区となるケースが多く、土地区画整理法第109条第1項から、施行者が、公共団体等施行以外、個人・組合施行の土地区画整理事業では対応が不可となります。

しかしながら、当社はこのような既成市街地において土地区画整理事業と総合設計制度等を用い、一体的施行として事業化を展開しようと考えています。何故なら、人口減少時代を迎えてますます財源不足となる公共団体等の施行には、まちづくりとしては期待できず、民間型事業に期待することにあると思われるからです。

もちろん既成市街地等の減価補償地区内へ土地区画整理事業を適用する場合は、前述した土地区画整理法第109条第1項との関係もあり創意工夫が必要となります。当社にはそのためのノウハウがあります。

一体的施行による既成市街地の再生

既成市街地の再生を実現する方法に敷地整序型土地区画整理事業があります。この手法は、土地区画整理事業に併用して建築物整備事業(総合設計など)を一体的施行することによって、都市の再生を実現する最適な事業といわれており、実施例も数多くあります。

高度経済と人口増加の時代が終わり、わが国の都市には、環境と共生した持続可能な循環型社会の構築 = コンパクトな市街地に改編して集約型の都市構造を実現することが求められています。

この実現を発揮し得る事業手法は、敷地整序型土地区画整理事業(区画整理+建築物整備)であり、既成市街地の再生を推進する最強の事業手法となります。
以下は、当社の代表取締役が都庁時代に担当したか、関わった事業です。

事業例

東京都市計画事業 有楽町駅前土地区画整理事業 (一体的施行の基本事例)

有楽町駅前土地区画整理事業で建設された有楽町センタービル(有楽町マリオン)の写真です。

有楽町駅前土地区画整理地図です。

一般事項
1.施行者 個人施行(共同施行)
2.施行地区 千代田区有楽町二丁目地区内
3.施行面積 約0.9ha
4.施行期間 昭和56年度 ~ 昭和63年度
5.基本計画承認 昭和 年 月 日
6.都市計画決定 昭和55年12月5日 東京都告示第1251号
7.事業計画認可 認可日 昭和56年 9月30日
昭和56年10月6日 東京都告示第1064号
8.事業計画変更   回
9.最終計画変更 昭和 年 月 日
10.換地計画認可 昭和56年10月20日
11.換地処分公告 昭和63年10月20日
12.解散認可 平成元年 3月29日
13.事業の進捗率 100% (事業費ベース)
地区の現況 (認可時)
1.地区内人口   人
2.権利者 所有者 3社、借地権者 2社、筆数 3筆
3.地域地区
(用途地域、容積率、建ペイ率)
商業地域 900/100
総事業費

330,000千円

施行前・施行後の地積
区分 施行前 施行後
面積 ㎡ 割合 % 面積 ㎡ 割合 %
公共用地 道路 1,227.15 12.09 990.00 10.48
公園 - - 237.00 2.51
その他 - - - -
1,227.15 12.09 1,227.00 12.99
宅地 宅地 8,088.47 85.60 8,221.85 87.01
8,088.47 85.60 8,221.85 87.01
保留地 - - - -
測量増減 133.38 1.41 - -
合計 9,449.00 100.00 9,449.00 100.00
公共施設の概要
区分 種別 名称 現状寸法
幅員 m 延長 m 面積 ㎡
道路 都市計画道路 補助94号線
有楽町駅前付近
街路3号線
25~28
18
65
155
266
622
小計 - - 888
公園・緑地 都市計画公園 区画公園 - - 237
小計 - - 237
合計 - - 1,125

※2条2項該当施設

減歩率:-% 公共減歩:-% 合算減歩率:-% 保留地減歩:-%
計画人口:-人 地区内:人口 -人 地区内人口密度:-人/ha

富久町土地区画整理事業(一体的施行の応用事例)

土地区画整理事業と総合設計の一体的施行

富久町土地区画整理事業は、「敷地整序型土地区画整理事業の最初の事例」となったものです。この事業を活用し、土地区画整理事業と総合設計制度を一体的に施行したのが本事例となります。

富久町土地区画整理事業で建設されたローレルコート新宿タワーと区画整理地図です。(ローレルコート新宿タワーのパンフレットより)

道路が事業実施前は7m幅で、区画整理事業実施後に9mになった事を説明したイラストと道路の断面図のイラストです。

東京オペラシティ土地区画整理事業(一体的施行の応用事例)

土地区画整理事業と特定街区の一体的施行

東京オペラシティ土地区画整理事業は、土地区画整理事業と特定街区との一体的施行として活用された事例ですが、ユニークなのは、文化庁、東京オペラシティという官と民が共同で街区の整備改善を図ることにより、容積率を443.5%から605%に指定を変更し、605%の容積を官と民で比例配分し、文化庁が新国立劇場を建築し、また、土地区画整理事業区域を持つ建築物整備事業者が53階建てのビルを建築していることです。

このように、土地区画整理事業は、建築物整備事業(特定街区等)と併用して、まちづくりを進めることが可能であり、既成市街地等でまちづくりを行うための最も有効な手法となるでしょう。

東京オペラシティ土地区画整理事業で建設されたオペラシティと区画整理地図です。

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