人口減少時代に都市を消滅させずに住みよい環境を作るためには、民間が都市を経営するというまちづくり観と、それをスムーズに行なうための諸制度の整備が必要。

１．都市の発展計画から縮退計画へ

今後は、人口減少で住民という主人公そのものが居なくなるので、地価も下落します。また、住民が高齢で都市部に残った人々もマイカーを使えない時代に入るため、都市の空洞化が一層進み、人口の争奪戦という都市間競争に勝利しない限り、都市消滅の危機にさらされる恐れがあります。
仮に地価と交通手段の抑制ができても、都市は全体の縮退計画と集約魅力計画（いわゆる集約型都市再生計画）が不可欠となります。
これが出来ないと都市は人々に放棄されてしまいます。

２．契機

■不動産経営から都市経営へ
J-リートをはじめ、不動産が投資資金のまともな対象となっています。正確には不動産賃貸経営が一定の利回りを目論むことができるようなり、戦後初めて不動産事業が、計画できるようになったといえます。
今後この不動産経営計画を、都市経営に発展させることで都市計画本来の時代が始まると考えます。

■定借活用プロジェクトの高成功率
定期借地権は当初、分譲価格の低廉化に誤用されましたが、J-リートを支えている基盤も、定期借地権であるのでわかるように、今や再開発などで魅力的な建物の高利回り供給ケースの成功を支えるなど、本質的な活用がなされています。

■地方分権過程で消えた都市整備部門
地方分権法により、国→都道府県→市町村への事務移譲が進みました。しかし、受け取る側が受け取らなかったために、消滅した事務もあるといわれます。特に、都市計画/都市整備の部門が消滅している自治体が多いとされ、かつ、都市農地部門は相変わらず弱体です。
例えば、市民サイドが魅力あるまちづくりを発意しても、持ち込む窓口／組織がないため、発意案件が拒否されるケースもあります。

３．人口減少時代のまちづくり観と実行態勢

これまでのまちづくり観とは高度成長に後押しされた行政主導のまちづくりでした。しかし、現在突入している人口減少時代においては、既存のまちづくり観では対応できません。

行政側である地方公共団体にはまちづくりを行えるだけの予算や、能力を持った人材が不足しているため、現在、私たちが直面している問題に対応した、全体を縮退し魅力を集約させた都市づくりを行うことが困難だからです。