密集市街地で個人・組合施行の敷地整序型土地区画整理事業が極めて有効と聞きます。この手法で何か留意する課題はありませんか。

密集市街地で土地区画整理事を施行する場合、いろいろな問題・課題を整理する必要があります。それは、密集市街地で個人・組合施行を行う場合、施行地区に おいて、ある程度の増進率が見込まれるものの、施行地区内の宅地の比例率がα＜1.00となるため、土地区画整理法第109条に抵触し、そのまま事業化を 推進することができません。そのため留意することは、問題点・課題等の前提条件を整理し、対応する必要があります。

土地区画整理事業の準備段階で施行予定区域内に土壌汚染の土地が存することが明らかになった場合、誰がその費用を負担することとなりますか。

土壌汚染の原因者又は土地所有者がその費用を負担することとなります。

保留地処分の法的性格を教えて下さい。

換地処分によって施行者が取得した保留地は、事業費に充当するため又は規準、規約、定款に定める目的のために、売買又は贈与されます。これを保留地の処分 といいます。土地区画整理法第108条にいう保留地処分は、行政処分か私法上の契約かで見解が分かれているようですが、本質的には私法上の売買契約と同一 に解するとされているようです。しかし、判例は、私法契約説をとっているといわれています。

土地区画整理事業でよく、保留地という言葉を聞きます。この保留地の意義と目的を教えて下さい。

土地区画整理事業でいう保留地とは、土地区画整理事業の事業費に充当するため、又は一定の目的（例えば、学校用地等)のために、公共施設用地や換地に定めないで施行者が保留する土地のことをいいます。

なぜ、既成市街地の基盤整備に土地区画整理事業の活用が叫ばれるのか教えてください。

基盤整備の手法に、一般的に用いられるのは、開発許可制度と土地区画整理事業ですが、後者の場合は、建築物整備と併用してまちづくりを行うことができま す。例えば、事業の認可後、仮換地指定を行い、建築物整備事業の手続きを開始するなどの方法が図れます。このため時間の大幅な節約が図れます。

開発許可制度を使い3,000㎡の土地を開発し、併せて上物整備事業も考えていますが、問題点を教えて下さい。

開発許可制度は、土地区画整理事業とは異なり、法令で許される場合又は都道府県知事が支障なしと認めた場合（都市計画法第37条）以外は、上物整備事業を併せて行うことはできませんので注意する必要があります。

密集市街地で個人・組合施行の土地区画整理事業を行う場合の留意点についてお尋ねします。

密集市街地で個人・組合が土地区画整理事業を施行する場合は、増進率と比例率に留意する必要がありますが、例えば、整理後の宅地にある程度の増進率が見込 まれたとしても、比例率α＜1.00の場合は、個人・組合施行の土地区画整理事業が施行できない場合があるので留意する必要があります（土地区画整理法第 109条）。

まちづくりの手法に、例えば、開発許可制度と土地区画整理事業とがあります。しかし、後者の土地区画整理事業の場合は、地方公共団体に組織等がないため、事業の相談等も受付できない

一般に、開発許可制度は、どの地方公共団体においても組織が存しますが、土地区画整理事業の場合は、相談する組織もなければ、受け付けもない地方公共団体が数多くあります。この組織を持たない地方公共団体は、通常、開発許可制度で対応しているようです。

都市計画事業以外（非都市計画事業）の土地区画整理事業は、どのような点に留意する必要があるか。

地方公共団体が都市計画事業以外の事業として実施される土地区画整理事業の認可を行うにあたっては、土地区画整理法第9条又は第21条に規定されている認可の基準への適合性について十分検討すべきです。
　また、個人又は組合施行の土地区画整理事業で都市計画事業以外の事業として実施される土地区画整理事業は、都市計画法上は開発行為の一つとして位置づけられるものであることに留意すべきです。

土地区画整理事業は、都市計画事業としてのみ対応しなければならないか。

土地区画整理事業は、大きく分けて、①都市計画における市街地開発事業として位置づけ都市計画事業として実施するものと、②それ以外の民間の開発行為とし て都市計画で定められた規制・誘導に即して行われるものとがあります（非都市計画事業）。従って、土地区画整理事業は、都市計画事業としてのみの対応しな ければならないものではありません。